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张彬律师，成都房产建筑纠纷律师，现执业于北京惠诚（成都）律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
随着我国的城市化进程不断推进，城市扩张和宅基地房屋流转引发的纠纷层出不穷，而由于各种原因需要对宅基地房屋进行评估的案例也不断出现。
一、宅基地的特点
宅基地是集体土地，与国有土地存在着本质的不同，而房地产评估理论是建立国有土地基础上的估价理论，在开展宅基地评估时会遇到一些困难。宅基地与国有土地的不同之处主要体现在以下几个方面：
1.所有制不同
宅基地属于村集体，归同在一个村委会管辖下的全体村民所有，属于小集体，由村委会代行所有权;国有土地归全体国民所有，归同为中华人民共和国公民的全体人民所有，不区分城镇居民或农村居民，由国务院代行所有权，并由各地人民政府具体行使。
2.使用权人不同
宅基地的使用权人一般是该村集体的成员，宅基地的流转只能在本村集体内部，不得流转给其他村集体的农村居民以及城镇居民;农村居民在城镇买房后，符合相关规定的可转为城镇户口，就不再是农村居民了。
3.使用期限不同
宅基地一般没有明确的使用期限限制，可以世代相传;国有土地除了划拨土地，一般都有明确的最高出让年限限制，期限最长的住宅也就70年，虽然物权法规定了住宅建设用地使用权期届满后自动续期，但二者的使用期限还是存在重大的区别。
4.出让方式不同
宅基地一般是历史遗留的，也有向村集体新申请的，但基本上都无偿使用，很少一并或按年交纳使用费;国有土地则有划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等多种出让方式，除无偿划拨方式外，均需要交纳国有土地出让金。
基于上述的各种不同，城镇房地产评估与宅基地房屋评估有着很大的区别，很难将一般用于城镇房地产的估价方法和理论直接应用于宅基地房屋评估。
需要说明的一点是，本文所说的宅基地房屋的严谨说法是宅基地及上盖建筑物，是建于集体土地上用于农村居民正当居住的土地和住宅，而不是建于集体土地上卖给城镇居民居住的小产权房。
二、需要评估的情况
一般来说，宅基地房屋较少出现需要评估的情况。
根据土地管理法的规定，一户农民只能有一处宅基地。如果允许宅基地房屋抵押，一旦取消赎回权会造成农民失去住所，因此担保法规定不能将宅基地用作抵押品。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈*文在2008年10月22日的一次新闻发布会上明确表示，在加快农村金融体制改革过程中，应排除土地承包经营权、宅基地和农民房产作为抵押。这实际上阻断了利用宅基地房屋抵押申请贷款的可能，也就取消了以抵押为目的的估价行为。
然而，出于其他目的而需要对宅基地房屋进行的估价依然存在。比如，出于离婚诉讼、分割财产、继承、赠与、损坏赔偿、债务抵偿等原因也可能要对宅基地房屋进行估价。本文所探讨的主要是指这些方面的估价。出于不同目的对房地产进行的估价操作程序存在诸多不同，本文仅面向共性问题，不讨论具体的估价过程。
三、估价机构的资格问题
在讨论宅基地房屋评估的其他问题之前，首先要解决的是，经过行政审批而具有相关资质的房地产评估机构是否有资格对宅基地房屋进行评估呢
在集体土地转国有土地的过程中，常常涉及农用地和宅基地房屋的评估。这一过程中往往会引入房地产估价机构，因此，房地产估价机构对宅基地房屋的评估由来已久，不过这种特殊的拆迁估价形式与其他目的的宅基地房屋估价存在一定的差异。
拆迁估价项目涉及的房地产数量巨大，拆迁有固定期限，并有地方政府和法律为之提供支持，因此虽然任务繁重，但估价师所花费的精力平均到单宗估价对象上是相对少的。在实践操作中，甚至不引入估价机构，而直接由政府制定赔偿标准，双方同意就算达成协议。不过从这一点依然可以看出，房地产估价机构是可以进行宅基地房屋评估的，既然拆迁评估可以，为什么赔偿等评估就不可以了呢另外，在当前的各种第三方机构中，房地产估价机构也是最合适的宅基地房屋评估机构了。
不过，本文所关注的宅基地房屋估价与拆迁评估又有不同，对于单宗或少数几宗房地产的估价，一定要经过认真的调查和测算，出具估价报告。可以说，房地产估价机构是可以作为宅基地房屋估价的操作者的，只是具体的操作过程还要认真探讨一下。
四、宅基地房屋评估的价值定义
1.价格还是价值还没定论
房地产评估的到底是房地产的价格还是价值这一点还没有得到明确地解释，也正因为这一点，房地产估价规范上凡提到房地产估价的价值定义时均采取“价值或价格”说法。部分估价师没有留意到这一点，在其报告中常常直接采取价格的说法，或直接采取价值的说法，这都是不严谨的做法。
2.宅基地并非严格意义上的用益物权
宅基地房屋评估是评估什么呢《物权法》将宅基地划入用益物权，与建设用地视同为一类，因此可以从一贯的对建设用地的价值定义来理解宅基地房屋评估的价值定义。
根据物权法的规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”但其相对于所有权缺少了处分的权利。对应地，在《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中明确规定，村民住宅用地使用权不得流转。这是保障宅基地本身的所有权不受侵犯的特别规定。那么，这条规定是否禁绝了宅基地房屋出租和出售的可能呢
没有。在规定宅基地不得流转的同时，还有附带条款，即：因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外;村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。该项规定可解释为：单独的宅基地不得流转，但上面盖有建筑物的，可因为房屋的出租和出售而造成宅基地实际上的流转，而这种实际上的流转是受法律认可的。宅基地的处分权也因此而得到了一定程度的放松。
因此，宅基地在某种形式上并不是严格的用益物权，人们可以通过某种形式拥有其一定程度上的处分权。
3.可简单定义为：宅基地及其上盖建筑物的价格或价值
基于此，可以认为正常的宅基地房屋评估，是评估宅基地及其上盖建筑物的占有、使用、收益权利，以及土地部分的部分处分权和建筑物部分的全部处分权的价格或价值，换句话说，是评估缺失部分处分权的宅基地土地所有权和全部的建筑物所有权的价格或价值。事实上，除了细节不同外，宅基地房屋的价值定义可以认为与国有建设用地的价值定义没有明显的差别，不必进行严密的区分。估价人员在思想上明确宅基地房屋评估所包含的权益内容后，可以简单地将其价值定义描述为：宅基地及其上盖建筑物的价格或价值。
五、宅基地房屋估价的操作问题
1.非公开市场价值
由于农村宅基地在权属上与国有土地有重大区别，之前虽没有明确的禁止，但在没有法律支持的情况下，集体土地流转很难大范围实施，集体土地的价格也难以在流转过程中得到充分的体现，公开市场价值很难。广州市国土房管局局长谢*丹曾表示要在2009年内出台农村建设用地流转办法。不过即使出台了完善的宅基地流转办法，宅基地仍然会被限制在本集体内流转，存在条块分割的市场无法达到公开市场价值要求的条件。因此，在宅基地房屋评估方面要运用市场法评估出其公开市场价值是非常困难的。
2.可比案例少，很难适用市场比较法
由于宅基地房屋的同一供需圈被严格限制在村集体内部，而村集体一般不会很大，一年当中难得出现几家流转宅基地房屋的，而一户人家分为两户，需要宅基地时，往往可以申请，常常是无偿划给地块，由其自主建房，由于土地无偿划给，也无从计算价格了。出现宅基地房屋流转的情况可能有以下几种情况：看中别人的宅基地房屋地理位置，要求买下来自用的;由于历史原因而拥有两处以上的宅基地房屋，想要卖出一处的;迁入城镇，转为城镇户口，想把老宅子卖人的;等等。
虽然存在这样那样的流转理由和案例，但一年内出现宅基地房屋流转的数量会非常少，要想利用市场法选取一年内的至少三宗可比案例来修正出估价对象的价格必将非常困难。而且也由于同村之间的交易几乎必然地是关联交易，也无法达到公开市场价值的要求。
3.收益难以测算，报酬率不好把握
由于宅基地房屋的用途主要是自住，很少用来产生收益，因此大多数宅基地房屋的收益难以测算，报酬率也更难确定。因此，即使在商品住宅的评估中也很少应用收益法，在宅基地房屋评估中使用收益法就更加不合适了。
某公司曾处理了一个应用了收益法的评估案例，那是某法院委托的以抵债为目的的估价项目。之所以应用收益法，是因为法院表示用来抵债的是某村的一处宅基地房屋，将对其进行拍卖，竞得者可获得其上盖建筑物存续期间的使用权，但不得改扩建，房屋灭失后该地块收归村集体。经与法院的反复沟通，估价机构认定委托的估价范围为该宅基地房屋的用益物权，可以认为是宅基地房屋存续期间租金收入的折现，适用收益法。
当然，这种处理也是由该案例的特殊性决定的。收益法在宅基地房屋评估的实际操作中仍然存在诸多困难。
4.成本法相对适用，但仍欠缺条件
通过上面的考察，发现宅基地房屋评估不怎么适用市场比较法和收益法，那么，作为三大评估方法最后一种的成本法是否适用呢
成本法对建筑物造价的把握可通过各地造价信息网定期公布的造价标准进行评估，价格把握应该问题不大，难点在于如何根据城市房地产造价信息准确地把握农村房屋造价与城市房屋造价之间的差异。
由于目前绝大多数的宅基地为无偿使用，取得成本非常小，但土地又必然有其价值，因此，成本法评估宅基地房屋的主要难题是无法准确对宅基地定价。有些地方如南海，政策较为灵活，集体土地改为国有土地的现象较为普遍，且有相关政府文件明确集体土地改为国有土地应补交的税费标准，所以在宅基地房屋评估的实践操作上，评估机构会将集体土地假设为国有土地，然后扣除应补缴的土地使用权出让金和流转税，得出宅基地土地价值;再用重置成本法测算建筑物价值;两者加起来就得出宅基地房屋的价值。
这种思路有假设开发法的影子，但很多地方特别是经济落后地区的农村并不具备集体土地改为国有土地的政策支持或必要性，所以采用假设为国有土地再扣除税费显得依据不足。因此，成本法虽然是一种相对适用的估价方法，但这种方法的使用还需要进一步的政策支持。
总之，宅基地房屋评估是房地产评估的一个难点，需要更多的重视和更为深入的研究。
一、拆迁评估人员需要什么资质
依据我国相关法律的规定，拆迁房屋价值的评估，由房地产估价师进行的，而评估师的要求包括取得执业资格、达到继续教育合格标准等。
《注册房地产估价师管理办法》
第四条 注册房地产估价师实行注册执业管理制度。
取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。
第七条 注册房地产估价师的注册条件为：
取得执业资格;
达到继续教育合格标准;
受聘于具有资质的房地产估价机构;
无本办法第十四条规定不予注册的情形。
二、房屋拆迁征收土地的补偿方式
1、货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
2、产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
