18980003656
您当前位置: 首页 律师文集 开发评估

我国房地产评估市场的规范问题

2018年4月26日  成都房产建筑纠纷律师   http://www.scdzbdlaw.com/
         一、房地产评估的重要性
  房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产不仅是最基本的生活资料(如住宅),也是最基本的生产资料(如耕地、厂房)。在市场经济中,房地产还是一种商品,是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中,房地产往往占60%~70%,在家庭财产中,房地产也往往是主要部分。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。故房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的评估,又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。而房地产评估市场则是房地产评估主客体间各种关系的总和。目前,土地使用权出让;房地产转让、租赁、抵押、保险、课税;企业合营、改制、上市、破产;涉案房地产价格复核或鉴定;房地产开发经营等经济行为,都离不开房地产估价。而且随着社会发展,房地产估价的作用还会越来越大,服务领域也将越来越广。我国现有从事房地产评估的机构,虽然为推进改革做出了贡献,但是由于我国的房地产评估市场刚刚建立,房地产评估市场缺乏统一管理等原因,使我国的房地产评估市场也存在不少问题,规范房地产评估市场已成为一项刻不容缓的任务。
  二、我国房地产评估市场的现状与存在的问题
  1.条块分割严重,收费标准与评估规程各异
  目前,在我国对房地产评估市场的管理分属不同的部门,评估主管部门从中央到地方分属建设、国土、财政等多个部门。如以土地资产为主的房地产评估(地价评估)要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、以房产为主的房地产评估要按建设部颁布的规程规章进行评估,以至于相类似的工作要分别按不同的收费标准收费,按不同的技术规程规范出具评估报告。企业要进行评估,往往要穿梭于数家评估机构和其行业主管部门之间,并要分别交费,既加重了企业负担,也降低了办事效率,社会反响特别强烈。
  2.涉及的中介机构大小悬殊,鱼龙混杂,整体素质偏低
  我国的房地产评估实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因,目前有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过 6万人,而实际办理人事代理并在房地产评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人,以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业评估人员,无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样,有的只要求两名具有执业资格的评估人员,就可申请机构资质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关,以至于有的评估机构只有一名专业人员,也同样取得了估价资质,有的评估机构甚至只有一人,是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间,各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事代理、在注册资金上弄虚作假,这种状况严重影响了评估能力和评估质量。
  3.中介机构之间恶性竞争
  为了多争取业务,有的机构拿钱开路、大搞钱权交易;有的机构迎合顾客的不合理要求,置评估规程和规范于不顾;有的机构过度降低收费标准,大搞价格战。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观,损害了国家和集体的合法利益,同时也形成了滋生腐败现象的温床。
  4.有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理
  例如,当一份土地评估报告有争议时,其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市(尤其是中小城市)土地估价机构还很少,故对这些有争议的报告进行处理比较困难。
  5.中介机构不按核准的资质和范围执业
  客户一般只注意评估机构有没有评估资质,但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注,这一方面是我们的宣传工作做得不够,另一方面的一个主要的原因就是我们将评估资质种类、级别和执业范围划分得太细,并且这些划分缺少充分的科学依据,超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。众所周知,律师有级别之分,但律师事务所的执业资格、执业范围基本是相同的,没有划分为涉外律师事务所,刑事律师事务所等系列,更没有划分为a、b级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时,不需要对律师事务所作较多的了解,而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中,客户则需仔细了解有关的业务主管部门,否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件,但由于主管部门的关系,而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然,有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业,就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化,并没有得到预想的效果,倒是造成了评估市场的混乱,造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。
  综上所述这些问题的原因在于条块分割、多头管理,以及评估机构评估资质混乱。
  三、规范评估市场的设想和建议
  1.建立房地产评估平台,解决条块分割、多头管理评估市场的问题
  解决房地产评估市场多头管理的问题有几种选择:一是只保留某一系列的评估资质,撤销其他相关资质系列;二是进行相关主管部门房地产评估管理职能合并,由某一主管部门统一管理房地产评估市场;三是建立统一的连接房地产评估管理部门与房地产评估中介机构的平台,由行业协会代为管理房地产评估市场。如果仅仅是为了规范评估市场而撤销某一资质系列(房产或地产评估机构)是不现实的,这些机构目前都已按国家有关规定进行了脱钩改制,如果撤销将会造成新的社会矛盾。而将相关主管部门房地产评估管理职能合并也是不现实的、是行不通的。因为这些主管部门对相关评估市场的管理是其法定职能的一个有机组成部分。考虑到我国目前房地产评估市场已经形成的资质系列和多个职能部门管理的状况,房地产律师认为相对合理的办法是建立统一的房地产评估平台。
  建立统一的房地产评估平台,具体地说,就是将目前的有关主管部门的管理职能调整为只制定宏观政策、规章,具体操作委托行业协会实施(协会本身是群众性组织,不具有行政管理职能,但协会可以依法接受有关管理部门的委托代行部分管理职能)。即将现在两主管部门同时管理评估机构的状况,改变为两主管部门直接管理评估行业协会,由协会接受有关评估主管部门的委托,具体管理评估机构。协会同时负责与两主管部门协调房地产评估的规章,并负责技术规程、规范的草拟、从业人员的培训等具体事务。


  2.资质序列的归并问题
  房产、地产中介评估机构所做的主要工作基本相同,评估的理论依据、方法、技术路线、评估对象(都是不动产)基本相似,却被人为地分割为不同的执业资质序列,既不利于实行高效统一的管理,也在一定程度上影响了公平竞争市场的建立。如果进行资质序列的归并既便于统一管理,又可消除垄断形成公平竞争,同时受益的还有广大客户。但资质序列归并不是进行简单的合并,而是将现行的房地产评估执业资格和土地评估执业资格合并,现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后,换领新的统一的“房地产”(房产、地产、房地产)评估执业资格,以后一律通过考试取得执业资格。现行评估机构资质在限期内达到法定条件后,可换领新的机构资质,逾期的予以注销。资产评估机构可从事房地产的评估,但必须具有足够数量的“房地产”评估师,并按规定取得机构从事房地产评估的资质。
  3.加大从业人员的培训考核力度
  要进一步加大从业人员的培训考核力度,增加考试频率,让更多的人有机会获得执业资格,让更多的人有机会从事房地产评估。同时,要加强对评估人员的继续教育,预防从业人员知识老化和执业水平下降。这有利于打破垄断、提高整个行业的评估能力和评估质量,更有利于公平竞争。
  总之,通过建立房地产评估平台、归并资质序列和加大从业人员的培训考核力度等措施规范房地产评估市场,可有效消除政出多门、多头管理、垄断经营的现象,达到提高评估机构的执业能力和服务质量的目的,有利于房地产评估市场健康有序地发展。对于加入wto后国内房地产评估机构更好地应对国外房地产评估机构的竞争和挑战也将产生深远影响。
 

文章来源: 成都房产建筑纠纷律师

律师:张彬 [成都]

北京惠诚(成都)律师事务所

联系电话:18980003656
转载请注明出处 本文链接: http://www.scdzbdlaw.com/art/view.asp?id=912559282257 [复制链接]
All Right Reserved

成都房产建筑纠纷律师


Copyright@2020 法律咨询热线:18980003656 网站支持:大律师网