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2019年房屋拆迁合同签约流程是什么?签订征地拆迁合同应该注意哪些方面呢?

2019年3月22日  成都房产建筑纠纷律师   http://www.scdzbdlaw.com/

  房屋拆迁可以算得上是一件大事情,它并不是说拆迁就可以拆迁的,当拆迁人决定要拆除某处的房屋时,必须要与房屋的所有权人签订一份合同,约定清楚房屋被拆迁后的补偿等问题,当然在签订该拆迁合同前,还有很多的事项需要进行。那么,房屋拆迁合同签约流程是什么?签订征地拆迁合同应该注意哪些方面呢?

  张彬律师http://www.scdzbdlaw.com/ 成都房产建筑纠纷律师,现执业于北京惠诚(成都)律师事务所,具有多年法务经验,执业以来,擅长出奇制胜,积累了丰富的司法实践经验。依据法律,结合事实,充分考虑当事人的诉求,从而解决问题是张彬律师的追求。年均办理疑难复杂案件百起,担任多家单位和个人的常年法律顾问。做点实事,帮人排忧解难,不求高风亮节,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

房屋拆迁合同签约流程是什么?

  1、暂停公示。

  由建设主管部门颁发一个文件,要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程,这就是暂停公示,需要在有关的场合进行公告,公示期不能超过一年。

  2、入户调查评估。

  在确定拆迁范围之后,拆迁人要办一些有关的手续、文件,一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件,那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查,即到现场一户一户的调查。通常入户调查是几个单位同时去,包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查;而评估公司是评估的现场勘查,按照评估规则进行拍照和记录。

  3、内业计算。

  实际就是评估公司进行内业输机和数据测算,根据外业调查的资料数据进行初步测算,算出一个大致的初步评估价格。

  4、拆迁实施方案。

  拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算,了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱,编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案,是货币补偿还是实物补偿,货币补偿需要耗资多少,补偿资金的筹措方式等。

  5、申请拆迁许可证。

  拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料,包括拆迁实施方案、规划文件等,去建委(房管局)申请《拆迁许可证》。

  6、发布拆迁公告。

  就是声明此次拆迁行为即将开始。一般发布拆迁公告的同时,要把《拆迁许可证》公开张贴出来,以说明拆迁行为的合法性和时间安排。

  7、出一个正式的评估报告。

  这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告,一般是每一个被拆迁人都出一份报告,正式报告需要评估机构正式签字盖章。

  8、送达拆迁评估报告。

  送达的方式有当面送达,也有邮递的方式。

  9、签订合同

  前面的工程都实施完成之后,拆迁办会与房屋的所有人签订合同,约定好补偿等相关事项。

  10、动迁。

  动迁是专业名词,实际上就是签订拆迁补偿协议,然后被拆迁人搬家,把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后,由拆迁人(一般拆迁人不亲自出面,而是委托拆迁公司和评估公司)在现场组成动迁办公室,接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外,有一些额外的奖励,如提前搬家奖、工程配合奖等。

签订征地拆迁合同应该注意哪些方面呢?

  一、检查签订合同的主体是否合法。

  与你签订拆迁合同的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构,是不具备法人的主体资格的,拆迁一结束就撤了,找都找不着,更不要说以后履行的问题了。

  二、合同的主要条款内容要明确。

  很多被拆迁人都是第一次经历拆迁,在合同细节应当怎么约定没有经验,经常签订的合同内容不明确,导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁合同里比较重要必须明确的内容有:

  1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

  2、补偿款的支付时间及支付方式。

  3、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。

  4、如果签订补充合同,补充合同上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补充合同约定为准。

  三、明确约定违约责任。

  一般来说,拆迁人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人尽早地履行合同。

  四、明确约定合同履行的程序。

  很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。实践中确实有这样的情况发生,某企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了,企业也在拆迁补偿合同上签字了,但是政府以补偿合同需要上级审批但项目等不及为由,要求企业先行拆迁设备和厂房,并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后,政府却告知,项目规划有所变动,暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿合同的保护,企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉,不仅得不到解决,甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。

  五、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,有不公平的条款。

  比如是否为拆迁人付款设置了条件,这个条件是否是模糊的或者难以实现的,一旦出现这样的条款就要注意了,拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间,尤其是大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高,几千万甚至上亿,这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。

  张彬律师从事法律服务工作以来,凭借其扎实的法学知识和追求卓越的工作态度,为客户提供了各类优质的法律服务。“受人之托,忠人之事”,张彬律师将尽职尽责,最大程度维护当事人合法权益。


文章来源: 成都房产建筑纠纷律师

律师:张彬 [成都]

北京惠诚(成都)律师事务所

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